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定金糾紛如何處理

發(fā)布時(shí)間:2014-02-24 20:17 來(lái)源:泰州房產(chǎn)網(wǎng)
    一、定金能不能退。

    目前開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)受人簽正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前一般都通過(guò)認購、訂購、預定等方式向買(mǎi)受人收受定金。如果買(mǎi)受人不來(lái)與開(kāi)發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見(jiàn),大多數開(kāi)發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定,對買(mǎi)受人極為不利,使買(mǎi)受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地,買(mǎi)受人往往在定金不退的壓力下,違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款,自己的真實(shí)意思也不能體現在合同中,有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為,購房定金與其它商品交易一樣,就像平常買(mǎi)東西一樣,交了定金就是這個(gè)東西給我留著(zhù),我準備要了,如果東西我不要了,定金就算我給你的賠償,以此類(lèi)推到房子上,認為一旦簽訂了商品房認購書(shū),無(wú)論什么原因房子最終沒(méi)有買(mǎi)成,定金就一定不能返還了,有些人甚至自動(dòng)放棄了取回定金,這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退,什么條件下定金不能退?

    二、定金的法律規定。

    到目前為止,涉及到定金的法律規定有下:《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》。部門(mén)規章有:《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等?!吨腥A人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問(wèn)題規定如下:給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應當雙倍返還定金?!吨腥A人民共和國擔保法》第八十九條規定:當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應當雙倍返還定金?!吨腥A人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定:當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規定:出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應當按照法律關(guān)于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。另外,建設部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定:“符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前,向買(mǎi)受人收取預訂款性質(zhì)費用的,訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),所收費用應當抵作房?jì)r(jià)款,當事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向買(mǎi)受人返還所收費用”。

    除了法律法規及部門(mén)規章的規定之外,北京市房屋交易相關(guān)主管部門(mén)也做了一些的工作,比如在2005年3月15日北京市建設委員會(huì )和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認購書(shū)》格式合同,要求開(kāi)發(fā)商按此格式合同的內容執行。認購書(shū)的格式條款內容實(shí)際上是對《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》等具體法律法規的具體化。該認購協(xié)議書(shū)的第四條規定:認購人同意在支付定金之日起_____日內,與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限,而非終止時(shí)限)。第六條規定:認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款,但雙方未達成一致意見(jiàn),自第四條第二款約定的期限屆滿(mǎn)之次日起超過(guò)___日的,本認購書(shū)自動(dòng)解除;雙方也可以協(xié)商解除本認購書(shū)。出賣(mài)人應當在本認購書(shū)解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。

    從以上的法律規定及具體行政措施我們可以得出如下結論:商品房認購書(shū)作為商品房買(mǎi)賣(mài)預約合同,其中的定金條款,是在一方違約,導致無(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),對守約方的保護和救濟。然而,當雙方對正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí),不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下,認購書(shū)中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應當按照法律關(guān)于定金的規定處理,即買(mǎi)受人因自己的原因放棄購買(mǎi)此房屋,不來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,或者出賣(mài)人違約,不賣(mài)此房屋,那么不履行約定的義務(wù)一方無(wú)權要求返還定金;接受定金的一方不履行約定的義務(wù),應當雙倍返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。如果買(mǎi)賣(mài)雙方對預售或銷(xiāo)售契約及補充協(xié)議內容難以達成一致,而未能簽約的,不能歸責于任何一方,所以出賣(mài)人應把定金全數返還買(mǎi)受人。

    三、如何避免定金陷阱。

    要避免定金陷阱首先不要與開(kāi)發(fā)商簽訂認購協(xié)議書(shū),不要交定金。在商品房的交易過(guò)程中在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂認購書(shū)、交定金并不是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)必經(jīng)程序,雙方經(jīng)協(xié)商一致,可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽不成,購房者可以全身而退,不留任何后患。其次是將“定金”寫(xiě)成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等,這樣一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽不成所交款項能退回,退回的法律依據有兩個(gè):一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定:當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持;二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規定:出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的,因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。另外,司法實(shí)踐一般認為,“訂金”等費用是預付款性質(zhì),因雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)發(fā)商取得了該款項,屬于不當得利,因此因按不當得利的法律規定來(lái)處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時(shí)明確約定對自己有利的內容,如什么條件下定金可退,不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。最后是要求開(kāi)發(fā)商簽訂北京市建設委員會(huì )及北京市工商行政管理局聯(lián)合制定的《北京市商品房認購書(shū)》,不同意開(kāi)發(fā)商對此認購書(shū)的內容做修改。

    四、如何退定金才能成功。

    通過(guò)以上的分析,我們知道退定金是有一定條件的,即因合同條款達不成一致意見(jiàn)可以退,另外,必須是在認購書(shū)約定的期限內來(lái)簽合同,要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明,也可以通過(guò)雙方談話(huà)的錄音來(lái)證明。有些購房者本身不想要此房,屬于違約行為,但也通過(guò)增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外,對于內部認購等無(wú)銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權證的項目,因本身不具備銷(xiāo)售條件,因此任何情況下定金都可退,無(wú)需做大量的取證工作,直接起訴即可。